商业地产招商管理-前期工作

之前我们讨论过商业地产是个复合型的产业，它既是房地产，又是商业地产，还是投资与金融产业，还可以是跟一些行业相关的特定产业，所以商业地产的项目建设、招商营运都非常复杂，今天我们说招商，主要是聊一下购物中心、综合商业体的招商，显然跟办公楼的招商、产业园的招商相差甚远。

要说招商，肯定要先说商业地产项目的商业策划与定位，有了定位先去找合适的主力店，再找次主力店，最后各类业态的品牌商户。有一点我想现在大家都已经达成了共识：招商是商业地产的运营基础，也可以说是商业地产的心脏和发动机，招商招租工作是商业地产项目长期的、持续的基础工作，招商部是商业地产的核心部门，招商人员是商业地产必不可少的人力资源，而且必须跟商户建立友好的合作共赢关系，主动帮助商户提升效益是招商工作的前提，商户的质量直接决定了商业地产项目经营的成败。

招商前期的工作需要结合商业地产项目的实际情况做好充分的准备，行业专家做过专业的梳理，大家可以参考一下：

1、 招商团队的组建，招商人员的培训及管理；

2、 招商方案及招商工作流程的制定；

3、 租金的核定与核算及招商政策如优质商户的优惠条件等（建议可以先做好一铺一价）；

4、 租户意向书、定金合同、租赁合同等格式化文档的准备；

5、 租赁工具：宣传资料、招商手册、铺位图、推广活动等；

6、 外部招商渠道的合作及合作协议；

有一个理念非常重要，需要单独提一下，商业地产项目招商的理念：我们不只是为了将铺位租出去，更重要的是我们要将商业地产项目的商机租给合适的商户品牌，帮助商户品牌持续获得理想的收益，说的直白一点，就是把挣钱的机会给到优秀的商户，我们只租给优秀的商户，只租给能挣钱的商户。只有这样的招商理念，才能确保招商的质量，才能确保商业地产项目营运持续获得成功。

当然，招商工作的信息化手段也是不可或缺的，必须借助软件技术、互联网技术来提升招商工作的效率与质量，为后续持续的招商工作奠定基础，一旦形成了积累，将来的招商招租会更加游刃有余，商业地产项目的营运就拥有了可持续发展的动力。