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解局 | “了不起”的万科物业

观点地产网 

    “世间芸芸众生,要么被别人追求,要么追求别人,要么忙忙碌碌,要么劳累不堪。”这是来自《了不起的盖茨比》中的名句,对于伴随地产行业30多年发展的万科来说,这句话或许恰到好处地道出了自己情怀。

    成为“被别人追求”的企业,不仅需要具有对先机的高度敏感,还需要万科犹如少年时期的盖茨比一样,为自己的行为准则立下了来自“贵族”的规矩。而对于物业管理业务来说,这个规矩或许就是暂时“保持跟资本市场的距离”。

4月11日午间,外媒援引知情人士透露,万科正考虑推动物业管理业务上市,目前已经与可能聘用的顾问讨论股票发售交易,IPO或会在明年进行,筹资规模可能高达10亿美元(约67亿人民币)。知情人士称,讨论尚处于初期阶段,筹款规模和时间表等细节还可能有变。

    不过一向善于为自己发声的万科,随即紧急向媒体表示,目前没有上市计划。

    随着澄清声明发出,也意味着是次关于万科物业的上市传言又仅仅是一次反复。不过透过传言背后,或许可以窥见市场对万科面对物业上市潮“淡定”反应的焦灼——万科物业到底什么时候上市?

克服重力成长

    对万科的操心不无根据。

    据观点指数统计,截止4月11日,至少已经有12家物业公司在A股或港股上市,其中9家具有房企背景,包括碧桂园服务、佳兆业物业、绿城服务、中海物业、彩生活等。近一年年就有包括雅生活、永升生活服务、奥园健康等物业公司分拆上市。算上新三板,这一数量将进一步扩容,与资本市场结合的物业管理企业达到75家。

    在众多物业公司的“夹击”之下,市场自然会替万科操忧。对于万科来说,物业管理服务是仅次于房地产开发的第二大业务,2018年的全年收入已经近100亿元,牢牢占据行业龙头的位置。因此分拆物业上市,不仅能够成就另一个估值魔法,还能为万科的主业提供更优的服务。

    这的确是一个一举两得的资本故事。不过,面对如此好意,或许万科只能暂时谢绝。

    早在2018年12月14日的媒体交流会上,郁亮就曾对此话题回应过包括观点地产新媒体在内的记者。彼时,对外界的关心郁亮深谙于心,他表示目前大型的物业公司就万科没有上市,“大家很期待,我就不上,我怕资本市场把我们引导坏了”。

    这种担心,来自于上市后种种繁琐的“交代”。“因为它要短期业绩,需要公告等等。再加上万科物业上市市值两三百亿,这有意义吗?对我们的贡献有多大?没什么贡献。”

    对于郁亮来说,他更渴望的或许是物业板块能够克服重力成长,筑起有如万科深圳大梅沙大本营一样“水平的摩天大楼”,沉稳、内敛而富有张力。

郁亮彼时在媒体交流会中透露,万科的物业是有机会做到千亿市值的。因此万科更希望物业可以保持理想,把握好自己的节奏,把基础打得更扎实后再考虑上市。“我不知道要多长时间(指实现千亿市值),但是我希望它能够具备这个基础和实力之后再去谈上市问题会好一些,不要急着现在去上市”。

栩栩如生的物业“梦”境

    在《了不起的盖茨比》中,主人公詹姆斯·卡兹本自幼梦想可以成为一个出人头地的大人物。凭着近乎苦行僧的修行和努力,终于步步高升,成功逆袭,变身了不起的“杰伊·盖茨比”。

    “千亿市值”的物业梦之于万科,或许就像“出人头地”之于盖茨比,栩栩如生,是再次点燃创造性情感的火种,让其孜孜不倦,不断为它增添内容。

截止2018年12月,万科物业在83个大中城市,合同项目共计2482个,其中住宅项目1971个,商企项目511个,合同面积突破5.3亿平方米,服务480万户家庭,超1584万人口,在职员工人数超8万名。

    而对比已经上市的其他物业公司来说,这样的成绩也无疑是优异的。据观点指数统计,在目前已上市的物业管理公司中,2018年合同或管理面积最大的是彩生活,包括合约管理面积5.54亿平方米,合作面积5.69亿平方米,累计服务面积逾11亿平方米;碧桂园服务的合同管理面积也达到约5亿平方米。


回到财务指标上,万科的指标也领先同行。从表中可以看到,2018年收入最高的物业公司是绿城服务,全年收入67.10亿元,净利润11.98亿元,毛利率达到17.85%。而根据万科2018年年报,其物业管理业务收入达到97.96亿元,几乎踩线100亿元,毛利率突破18亿元。

    当一个人奋斗了很久,看到梦想如此之近,他是不会轻易放弃的。这句概括盖茨比的话语,对于万科物业来说可能同样具有分量,只是努力的点或许要有所侧重。

    从其他已上市的物业公司可以看到,毛利率高于30%甚至40%的不在少数,其中去年刚上市的雅生活,毛利率达到38.20%,净利润更是在所有物业公司中排名前列。反观万科的毛利率仅为18.64%,净利润也才是12.05%。因此郁亮所言的打造物业长期战略基础或许不是一句空话。打造高赋值的物业服务,的确迫在眉睫。

    有证券分析师接受观点地产新媒体采访时表示,虽然目前上市的物管企业较多,但是尚无突破千亿市值。从上述表格中也可以看到,截止4月11日,总市值最高的是碧桂园物业,为377.9亿港元,市盈率为35.87。

    上述分析师进一步表示,物业管理行业的市场空间很大,还没有出现相对一家独大的情况,因此留给万科的时间还有很多。

    或许,万科栩栩如生的物业“梦”境,有一天会变得更加真实……