一个成功的商业地产项目，就是幸福城市生活的复合化集成平台;缤纷、鲜活、感性且性感；够精神，也充满钱味!

商业地产投资经营商业模式，即通过对空间及内容的持续创新经营，给商业地产项目赋能，从而形成客流的聚合效应，然后把空间里的各种要素及客流价值持续变现，穷尽各种可能做大商业地产项目的综合经营收入，从而提升商业地产的投资回报。

当然一个商业地产项目的各种资源要素及客流变现能力的大小，必须以项目良好而可持续的经营基本面作基石及后盾，正所谓“皮之不存，毛将焉附”!

本文不探讨如何提升客流，只简析一个繁荣昌盛的商业项目对于投资方而言多维平台价值挖掘及综合应用的各种可行性。

1、基于租金、管理费及其他空间收入的叠加而形成的综合经营收入所构建的持续增长的现金流贡献平台。

2、基于第一条的综合经营收入扣减管理成本后的净收入的20-25倍P/e的资产估值的融资平台，这正是商业地产项目的动态价值魅力所在。

TIPS：即便处于市场导入期，经营性亏损的项目，若项目本身经营势头良好，仍然可能在银行及类金融机构方面取得明显高于净资产的估值，尤其是在当前充斥“市梦率”民间投资市场。

3、体现投资方“资本充盈、资源整合、创新市场化运营、精细化管理”等软硬实力的品牌传播平台，是投资方企业形象及营运触角与各类社会公众亲密接触的窗口。

4、与社会各种资源的开放对接，发生积极化学效应的高度包容且高度弹性的合作平台。

实体商贸、虚拟服务、文创孵化、品牌行销、社会个人、政府协作、公益行动、外部接入……

所有需要在实体空间内与社会公众发生接触，促进发展的市场经济及社会参与主体，

只要没有“负向感知”，都可以在一个商业项目中找到高度契合的各种合作可能性。

要么消耗转化的商业项目客流价值(向商业项目支付租金)，要么增加项目的客流吸引力

(获得免费场地的机会)，要么两者兼而有之，共荣增效。

5、城市幸福生活方式资源集成平台，这是商业地产项目精神文化层面的平台价值所在，也是一个成功项目必须着力达成的目标。

6、合作者的衍生价值集成平台。

一个商业项目的合作者从“前期研策团队、规划设计团队、承建团队到招商经营团队、租赁合作商家、租户供应商、行销企划团队”等。每个阶段的参与者都会成为项目成功运营的受益者，同时商业项目的投资方也可以从以上所有阶段的参与者中进一步发掘其衍生价值。

其中最浅显的衍生价值挖掘方式就是把“租户”

发展为“忠诚合作伙伴”，成为接下来类似项目及其他产品或领域的顺畅重复合作者。至于其他合作者的衍生价值，只要愿意去想，去深度挖掘，总是有机会以有形或无形的方式获得回报。

除了良好的经营面之外，一个商业项目的平台价值最大化需要具备的基础条件有哪些?

一、硬性条件

 1、合适的规模。

比如商业面积最好不小于5万平方米。

只有具有一定的规模的项目才具有更好的商业内容承载能力，更强的客流聚集力;也才具有单位面积管理成本经济性及增值空间的规模后劲。

2、非商铺前区空间够大。

对于一个产权单一且不打算分零散售的持有型商业项目而言，初期商铺得房率并没有想象的那么重要，随着项目入市步入正轨，那些阔绰的前区共享空间(中庭、广场、连廊、主客流通道、立面)不但是聚集并驻留顾客的各类行销活动开展或休憩空间，更是租金坪效至少2倍于商铺的特色小店的理想柜位。

3、服务于顾客“直观体验+极致场景感”呈现的科技感设施的前瞻性规划。

高速免费网络、高密度的电子屏、移动支付系统、O2O预定系统、智慧停车引导系统、顾客数据收集分析(会员系统、客流分析系统)、商家数据收集平台、无死角视频监控系统……

二、软性条件。

1、 商业管理团队始终保持开放创新思维及积极有效行动力。

从经营商品、服务等商业内容到经营城市界面、城市空间、生活方式、社交欢聚、顾客时间，最终把商业项目平台价值多元化、最大化……

2、鼓励商业团队价值创造的正向激励制度。

3、商业管理团队的全局经营观及经济意识的长抓不懈。

总之，一个成功的商业项目除了是对接金融，实现资本倍速增值的经济价值平台之外，还具有很多的价值创造的可能性;商业地产的多维平台价值开发，即便是国内商业地产第一阵营的投资商都还有很大的空间有待发掘。

成功的商业地产项目，就如潘多拉魔盒，其价值穷尽的可能性有赖对商业模式的广阔想象力+积极行动力。

切记，绝对不是电商才有资格“谈平台、玩平台”，如果打开思路，实体商业项目的平台价值会玩得更加出彩，花样百出。

来源：联商专栏-谢尚伟